„Bauflächenpotentiale der Stadt Jena“: Das Ergebnis der Prüfung der Vorschläge des RV Jena/Saale-Holzlandkreis der Kleingärtner e. V. (Teil 3)
Es war eine schwere Geburt: Vor etwas mehr als neun Monaten, am 10.08.2015, wurde dem Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt die komplette „Auflistung von Wohnbauflächen, die in der BV Wohnen in Jena 2030 nicht aufgelistet sind“ des Regionalverbandes Jena/Saale-Holzlandkreis der Kleingärtner e. V. sowie eine weitere eine Liste von Herrn Frey übergeben. Durch den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung und das Team Geoinformation wurden alle 102 Flächen in das Geoinformationssystem (GIS) der Stadt eingepflegt. Die Bewertung erfolgte durch den Fachbereich Stadtentwicklung/Stadtplanung, den Fachdienst Umweltschutz in Abstimmung mit den Eigenbetrieben der Stadt, Kommunalservice Jena und Kommunalen Immobilien Jena. Nun liegen die Ergebnisse vor:
[Lesen Sie hier Teil 1 und dort Teil 2 des Berichts!] – Bei der Bauleitplanung kommt es also nicht nur darauf an, im Betrachtungszeitraum bis 2030 rechnerisch ausreichend Flächen nachzuweisen, sondern diese sollten auch über den gesamten Zeitraum tatsächlich am Markt verfügbar sein. Bei der Bewertung der Standorte ist also die tatsächliche Verfügbarkeit zu berücksichtigen und stets ein über dem rechnerischen Bedarf liegendes Angebot vorzuhalten, um temporäre Knappheiten zu verhindern und auf unterschiedliche Dynamiken des Wohnungsmarktes reagieren zu können.
Mit dem Beschluss Wohnen 2030 ist eine aktive Wohnbauflächenpolitik erklärtes Ziel der Stadt Jena, in dem die Kommunalen Immobilien Jena als strategischer Akteur von Flächenan- und -verkäufen auftritt und die Stadt bauleitplanerische Rahmenbedingungen auch für private Investoren schafft. Nur so können die für die erwartete Bautätigkeit benötigten Flächen angeboten werden. Die Entscheidung über die auszuwählenden Flächen soll dabei in größtmöglichem Konsens erfolgen.
Durch den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wurden in Zusammenarbeit mit dem Team Geoinformation alle 102 Flächen in das GIS der Stadt eingepflegt und bewertet. Einige Flächen wurden zu einer Fläche zusammengeführt und andere wurden wie z. B. bei der Prüffläche 62 in mehrere Flächen (a, b, c) unterteilt. Die Zuordnung und Eintragung der Flächen war aufwendig. Für einen großen Teil der Flächen gab es nur grobe Angaben zur Lage bzw. es wurden Ortsbezeichnungen ohne Angabe der Gemarkung/Flur/Flurstück genutzt. Die vorhandenen Nummerierungen und die Flächenbezeichnungen wurden übernommen, damit die Erfassung für die Einreicher nachvollziehbar bleibt.
Mit Schreiben vom 14.07.2015 wurde der Regionalverband der Kleingärtner e. V. gebeten, einige Flächenangaben zu konkretisieren. Dies erfolgte für einzelne Flächen in Form einer E-Mail vom September 2015. Auf dieser Grundlage wurde in Zusammenarbeit mit allen Fachbereichen des Dezernates sowie den Eigenbetrieben KSJ und KIJ eine aufwendige und umfangreiche Bewertung vorgenommen. Alle Flächen wurden transparent, nachvollziehbar und in einem einheitlichen Datenblatt geprüft sowie mit allen bereits vorliegenden Planungen abgeglichen.
Dabei handelt es sich um folgende Planungsgrundlagen: Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand 09/2005 | Landschaftsplan der Stadt Jena (2003) | Landschaftsplan der Stadt Jena, (Stand 12.06.2014, Entwurf) | Bevölkerungsprognose 2030, Stadt Jena 2014 (Kurzbericht 18.02.2014) | Bericht Wohnbauflächenentwicklung in der Stadt Jena 2014 (Bericht vom 17.04.2015) | Stadtentwicklungskonzept, Teil Wohnungswirtschaft (Stadtratsbeschluss 2003) | Baulandkataster Stadt Jena (2014) | Gartenentwicklungskonzept Stadt Jena (2013) | Rahmenplan Saale (2009) | Rahmenplan Sport und Freizeit an der Saale (2011/2015) | JenKAS, Handbuch Klimawandelgerechte Stadtentwicklung für Jena (2012) | Lärmaktionsplan Jena – Stufe 2 (2014) | Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes (2014) | Teilbericht der Luftreinhaltung: Untersuchungen im Rahmen des Aktionsplanes Jena = Berichtsteil B zum zusammenfassenden Bericht; Anhang 2: Immissionsbelastung (2006) | Nahversorgungskonzept Jena (2015) | Entwicklungskonzept Einzelhandel Jena 2025 (2015) | Arbeiten in Jena, Arbeitsplatz- und Gewerbeflächenentwicklung Jena 2025 (2013) | Rahmenplan Jena-Lobeda (2003) | Rahmenplan Jena-Winzerla und Leitbild (2015) | Weitere vorliegende verbindliche Bauleitplanungen für einzelne Bereiche | Entwicklungskonzept für die ländlichen Ortsteile Jenas (2015) | Garagenentwicklungskonzept Jena durch KIJ (in Erarbeitung, 2016)
Dle Flächen wurden einem vereinheitlichten methodischen Prinzip der Prüfung unterzogen. Das heisst, es wurden 21 für eine Bewertung relevante Parameter erhoben, aufgeteilt in die vier Kategorien Erschliessung, Umwelt, Planung und Lage. Über GIS-Operationen wurden aus anderen GIS-Daten weitere 15 Parameter ermittelt (z.B. Eigentumsverhältnisse). Die abschliessende Bewertung erfolgte in qualitativer Form in den Bereichen Marktsegment, Wirtschaftlichkeit, Nutzungskonflikte, sonstige Entwicklungs- bzw. Mobilisierungshemmnisse, Nachhaltigkeit sowie Natur- und Umweltschutz. Aus der Gesamtschau wurde die Eignung als Wohnbaufläche abgeleitet. Die einzelnen Bewertungskriterien, wie Beschreibung der Prüfkriterien, Lage/Erreichbarkeit, Erschließung, Belange des Natur-und Umweltschutzes, bestehende Flächennutzung, bestehendes Baurecht, Bezug zum Wohnbauflächenkonzept 2015 werden in dem beigefügten Muster eines Erfassungsbogens (Anlage 3) beispielhaft näher beschrieben.
Das Ergebnis bildete die Einschätzung der Flächen in den drei Kategorien „gut geeignet“, „bedingt geeignet“ und „nicht geeignet“ für den Wohnungsbau. Das stellt eine für die Erstellung der Wohnbauflächenbilanz 2016 ausreichende einfache qualitative Einstufung dar:
A: „Gut geeignet“ sind Standorte, die den Anforderungen des jeweiligen Marktsegmentes entsprechen und keine im normalen Planverfahren lösbaren Nutzungskonflikte1 oder Entwicklungshemmnisse aufweisen.
B „Bedingt geeignet“ sind Standorte, die den Anforderungen des jeweiligen Marktsegmentes weitgehend entsprechen, bei denen jedoch Nutzungskonflikte, Entwicklungshemmnisse oder Erschließungsprobleme nur mit sehr hohem Aufwand gelöst werden können. Die bedingte Eignung gilt auch für Flächen, die bereits bebaut sind und genutzt werden bzw. für Flächen, für die andere Nutzungen (gewerblich, Gemeinbedarf bzw. Forschung und Lehre) bzw. Mischnutzungen denkbar und gewünscht bzw. in Planung sind.
C: „Nicht geeignet“ sind Standorte, die den Anforderungen des jeweiligen Marktsegmentes weitgehend nicht entsprechen und deren Nutzungskonflikte, Entwicklungshemmnisse oder Erschließungsprobleme nicht gelöst werden können. Das sind vorrangig Flächen, bei denen naturschutzrechtliche Belange, wie z. B. Lage im Landschaftsschutzgebiet, Ausweisung von Biotopen, Festsetzung von Ausgleichsflächen sowie die landwirtschaftliche Nutzung mit Flächenförderung eine Bebauung ausschließen. Für die jeweiligen Flächen vorliegende durch den Stadtrat beschlossene
Planungskonzepte schließen durch die Ausweisung anderer Nutzungen ebenso eine Wohnbebauung aus.
HIER FINDET MAN ALLE UNTERLAGEN ZUM THEMA unter dem Punkt „18. Mai 2016 – Stadtrat der Stadt Jena“
Verfasst von: Redaktion
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