Aktuelle Studio von TLG Immobilien belegt: Jena ist die einzige ostdeutsche Stadt mit „sehr hohen Zukunftschancen“ (Teil 2)

07.12.14 • JEZT AKTUELL, START, UNSER JENAKeine Kommentare zu Aktuelle Studio von TLG Immobilien belegt: Jena ist die einzige ostdeutsche Stadt mit „sehr hohen Zukunftschancen“ (Teil 2)

JEZT - Studie zum Immobilienmark Berlin Osttdeutschland 2014 - Abbildung © TLG Immobilien

(JEZT / TLG IMMOBILIEN) – [Fortsetzung von TEIL1] Wie in der Hauptstadt so führt auch in den großen ostdeutschen Städten die steigende Bürobeschäftigung zu einer positiven Entwicklung auf den Büromärkten. Dies gilt insbesondere für die sächsischen Wachstumszentren Leipzig und Dresden, aber auch für Potsdam und Rostock. In Leipzig sank der Büroleerstand zwischen 2011 und 2013 im Vergleich der sieben großen ostdeutschen Städte und Berlins mit einem Minus von 2,9 Prozentpunkten am stärksten, während der Büroleerstand in Potsdam mit vier Prozent im Jahr 2013 den niedrigsten Wert aller hier betrachteten Städte erreichte. Analog zur positiven Entwicklung sind auch die Mieten in Dresden, Leipzig und Potsdam gestiegen, in Rostock blieben sie auf vergleichsweise hohem Niveau konstant. Mietpreise mit einer Spitze von bis zu 12,00 Euro pro Quadratmeter können in diesen vier Städten für Flächen mit gutem Nutzwert realisiert werden. Eine Mittelstellung am Büromarkt nimmt die Universitätsstadt Jena ein. Hier ist die Zahl der Bürobeschäftigten in der vergangenen Dekade zwar stark gestiegen (von 19.600 auf rd. 24.400 Personen). Das Mietniveau stagniert allerdings bei 11,00 Euro pro Quadratmeter in der Spitze. Etwas schwächer stellt sich die Situation am Erfurter und Magdeburger Markt für Büroflächen dar – hier erreichen die Spitzenmieten nach wie vor lediglich eine Höhe von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Die Leerstandsraten sind dennoch auch hier rückläufig.

Insbesondere Einzelhandelsimmobilien konnten vom allgemeinen Berlin-Boom profitieren, wie der zum Teil starke Mietpreisanstieg belegt. Bemerkenswert war die Steigerung der Spitzenmiete von knapp 40 Prozent bei größeren Flächen ab 150 Quadratmetern im Jahresvergleich: Sie kletterte in Toplagen von 180 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf bis zu 250 Euro im Jahr 2013. Dabei verfügt keine andere deutsche Stadt über eine solche Vielzahl an starken Einzelhandelslagen wie Berlin. Neben dem Kurfürstendamm/Tauentzienstraße und der Friedrichstraße zählen auch die Steglitzer Schloßstraße, der Hackesche Markt, der Alexanderplatz sowie die Wilmersdorfer Straße zu Berlins gefragtesten Einzelhandelslagen.

Die Mieten in den ostdeutschen Wachstumszentren zeigten 2013 im Vergleich zum Vorjahr eine nahezu einheitliche Tendenz: Abgesehen von einzelnen Mietpreisrückgängen in Magdeburg, Erfurt und Jena bewegten sich die Preise auf einem stabilen Niveau, im Geschäftskern von Dresden und Leipzig konnten für größere Einzelhandelsflächen sogar Mietanstiege von bis zu rund 14 Prozent verzeichnet werden. In Leipzig werden mittlerweile für Flächen ab 150 Quadratmeter im Geschäftskern vereinzelt Spitzenpreise von bis zu 110 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, wenngleich sich das Gros der Mieten dort in einer Spanne von 40,00 bis 80,00 Euro pro Quadratmeter bewegt. Im Vorjahr endete die Spanne bereits bei 70,00 Euro pro Quadratmeter. Begleitet wurde diese Entwicklung von einer durchweg positiven Dynamik bei der Einzelhandelskaufkraft und beim Einzelhandelsumsatz in den vergangenen beiden Jahren. In Leipzig fiel der Anstieg der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (nach Berlin) am stärksten aus. Zwischen 2011 und 2013 ergab sich ein Plus von 5,1 Prozent. Der Blick auf die Einzelhandelszentralität zeigt, dass mit Ausnahme von Potsdam zum Teil ein beachtlicher Kaufkraftzufluss aus dem Umland stattfindet. Nicht zuletzt stellen, wie in Berlin, Touristen eine für den Einzelhandel wichtige Nachfragegruppe – beispielsweise in Dresden oder Rostock – dar.

Abgesehen von weitestgehend stabilen Einzelhandelsmieten im Geschäfts- und Nebenkern ostdeutscher Städte zeigen sich auch flächendeckend Investitionschancen im Einzelhandelssegment. Insbesondere Nahversorgungsimmobilien mit ihrer starken Fokussierung auf Lebensmittel sind insofern attraktiv, da der zunehmende Onlinehandel im Nahrungsmittelbereich bis auf weiteres keine wesentliche Rolle spielt. Demnach wird auch künftig eine stabile Nachfrage nach Flächen bestehen. Die Mieten für beispielsweise Lebensmitteldiscounter in Ostdeutschland sind im Vergleich der Zeiträume 2010 bis 2014 und 2005 bis 2009 durchschnittlich um 7,4 Prozent gestiegen.

Die wichtigen Hotelkennzahlen wie der Logiserlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), der durchschnittlich erzielte Hotelzimmerpreis pro Nacht (ADR) und die Auslastung konnten sowohl in Berlin als auch in den ostdeutschen Wachstumszentren in den letzten Jahren gesteigert werden. In Berlin stieg der RevPAR zwischen 2010 und 2013 um 7,1 Prozent auf 63,64 Euro. Damit liegt er zwar immer noch unterhalb der Werte von München (96,11 Euro), Frankfurt (83,15 Euro) und Hamburg (79,67 Euro), jedoch zieht das starke Wachstum der Übernachtungszahlen Hoteliers und Projektentwickler gleichermaßen in die Hauptstadt. Im Jahr 2013 konnte mit knapp 27,0 Millionen Übernachtungen ein weiterer Rekord erreicht werden. Zum Vergleich: München verzeichnete 2013 rund 12,9 Millionen Übernachtungen, Hamburg 11,6 Millionen. Für Berlin spricht zudem, dass die Nachfrage schneller als das wachsende Angebot steigt. Daher registrierte Berlin zwischen 2009 und 2012 einen kontinuierlichen Anstieg der Bettenauslastung – von 48,8 Prozent auf 53,2 Prozent.

Auch am Hotelimmobilienmarkt der sieben ostdeutschen Großstädte geht es aufwärts: Alle wichtigen Hotelkennzahlen sind seit 2008 an allen Standorten gestiegen. Im Vergleich besonders gute Ergebnisse erzielten die sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden sowie die Hansestadt Rostock. In Leipzig konnte 2013 eine Zimmerauslastung von 70 Prozent erreicht werden – der beste Wert einer ostdeutschen Großstadt überhaupt. Der Logiserlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) stieg von 39,21 Euro im Jahr 2008 auf 50,82 Euro im Jahr 2013, eine Steigerung um fast 30 Prozent.

Hinweis: Die Studie „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2014“

steht HIER im Internet zum Download bereit.





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